（來源：山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳）
各市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：
經(jīng)省政府同意，《關(guān)于推動城市片區(qū)綜合更新改造的若干措施》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認(rèn)真貫徹落實。
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
山東省發(fā)展和改革委員會
山東省工業(yè)和信息化廳
山東省財政廳
山東省自然資源廳
山東省商務(wù)廳
山東省文化和旅游廳
山東省地方金融監(jiān)督管理局
中國人民銀行濟(jì)南分行
2023年7月23日
關(guān)于推動城市片區(qū)綜合更新改造的
若干措施
為深入貫徹落實黨的二十大精神，實施城市更新行動，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)市場、城市提品質(zhì)，有序推動城市片區(qū)綜合更新改造，結(jié)合我省實際，制定如下措施。
一、科學(xué)謀劃論證
1.組織開展城市體檢。各市、縣（市）加快建立“一年一體檢、五年一評估”城市體檢制度。鼓勵開展多層級城市體檢，逐步形成城市、片區(qū)、社區(qū)等分層級、多目標(biāo)、有特色的指標(biāo)體系。通過城市自體檢、第三方體檢和社會滿意度調(diào)查，精準(zhǔn)查找開發(fā)強(qiáng)度、住有所居、公共服務(wù)、安全韌性等方面的問題原因，提出“藥方”對策，將城市體檢作為開展城市更新的基礎(chǔ)。（省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）
2.編制更新專項規(guī)劃。各市、縣（市）政府依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，組織編制城市更新專項規(guī)劃。明確城市更新任務(wù)目標(biāo)、更新范圍、重點內(nèi)容、實施步驟和保障措施，提出城市更新重點區(qū)域、更新片區(qū)（單元）和存量空間治理總體策略，設(shè)定更新方式、強(qiáng)度控制、產(chǎn)業(yè)升級、生態(tài)環(huán)境與歷史文化保護(hù)、風(fēng)貌特色營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等指引與管控要求，對城市更新與房地產(chǎn)穩(wěn)市場的協(xié)調(diào)聯(lián)動關(guān)系進(jìn)行分析研判。歷史文化名城和有歷史文化街區(qū)的市、縣（市），在編制城市更新專項規(guī)劃時，應(yīng)嚴(yán)格落實名城、街區(qū)保護(hù)規(guī)劃要求。（省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）
3.建立調(diào)查評估制度。縣（市、區(qū)）政府組織對片區(qū)內(nèi)土地利用、人口、經(jīng)濟(jì)、建筑現(xiàn)狀、配套設(shè)施等進(jìn)行分析評估，有效識別更新資源和價值，合理劃定城市更新片區(qū)。對涉及老街區(qū)、老廠區(qū)、老建筑的城市更新項目，要開展歷史和工業(yè)文化資源調(diào)查，組織專家評估論證，面積大于1公頃或涉及5棟以上具有保護(hù)價值建筑的項目，專家評估論證結(jié)果應(yīng)報送省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳。更新片區(qū)調(diào)查評估結(jié)果作為編制實施方案、生成更新項目的依據(jù)。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，省自然資源廳、省工業(yè)和信息化廳、省文化和旅游廳等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
二、明確實施路徑
4.擇優(yōu)選擇實施主體。根據(jù)更新片區(qū)及更新對象產(chǎn)權(quán)實際情況，通過多元化方式依法依規(guī)確定有相應(yīng)能力的更新實施主體。吸引支持有誠信、有實力、有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、設(shè)計院所和咨詢機(jī)構(gòu)等參與，發(fā)揮各方在策劃、融資、建設(shè)、運(yùn)營等方面的優(yōu)勢專長。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，省自然資源廳、省商務(wù)廳等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
5.嚴(yán)格實施方案管理。實施主體負(fù)責(zé)編制更新片區(qū)（項目）實施方案，包括目標(biāo)、內(nèi)容、建設(shè)計劃、成本收益分析、資金籌措、推進(jìn)步驟等，確定“留改拆”對象，嚴(yán)防大拆大建。實施方案編制過程中應(yīng)充分征求相關(guān)部門以及專家、相關(guān)利益主體意見。市級政府確定實施方案評估審查、論證程序和批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)，經(jīng)批準(zhǔn)的實施方案作為項目啟動征收程序的必要條件。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭）
6.采取多種更新模式。根據(jù)更新片區(qū)資源條件，分類采用TOD（公共交通引導(dǎo)）、EOD（生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向）、SOD（社會服務(wù)引導(dǎo)）等多種引導(dǎo)方式，一體化開發(fā)和更新改造，全面提升配套設(shè)施和環(huán)境風(fēng)貌。分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造。因地制宜建設(shè)適應(yīng)市場提檔升級需求的住宅產(chǎn)品，落實綠色建筑、超低能耗、裝配式、健康住宅等標(biāo)準(zhǔn)。涉及房屋征收補(bǔ)償?shù)?，提倡貨幣化安置和就地、就近安置相結(jié)合。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，省財政廳、省自然資源廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省交通運(yùn)輸廳等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
7.注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入升級。超前開展業(yè)態(tài)策劃和招商，明確產(chǎn)業(yè)特色和轉(zhuǎn)型方向，積極利用工業(yè)遺存、工業(yè)博物館等資源，引入工業(yè)旅游、城市漫游、餐飲民宿、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、社區(qū)養(yǎng)老、眾創(chuàng)空間、培訓(xùn)健身、“互聯(lián)網(wǎng) +”等新業(yè)態(tài)、新場景，促進(jìn)消費(fèi)，增加就業(yè)崗位。多渠道開展宣傳推介，采取龍頭招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商、生態(tài)圈招商、補(bǔ)短板招商、新媒體招商等提高產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、培育成功率，增強(qiáng)長期穩(wěn)定經(jīng)營能力。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，省商務(wù)廳、省工業(yè)和信息化廳、省文化和旅游廳、省民政廳、省衛(wèi)生健康委等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
三、嚴(yán)格項目管理
8.實行項目入庫制度。片區(qū)綜合更新改造項目應(yīng)納入城市更新項目庫統(tǒng)籌管理，享受城市更新支持政策。具體入庫流程、條件要求等由各市確定。省、市、縣（區(qū)）分級編制城市更新項目年度計劃，建立進(jìn)入、退出機(jī)制，實施動態(tài)管理。符合國家102項重大工程項目條件要求的項目，應(yīng)及時納入國家重大建設(shè)項目庫。（省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）
9.提升項目審批效率。各地按照工程建設(shè)項目審批制度改革要求，建立城市更新項目快速審批流程。按照策劃生成工作要求，對列入年度計劃的項目，提前統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關(guān)部門和市政公用單位提出項目策劃意見和規(guī)劃建設(shè)條件，確定審批服務(wù)事項清單、審批流程圖。各相關(guān)審批部門要通過打包審批、并聯(lián)審批、聯(lián)合審查、告知承諾、容缺受理、聯(lián)合驗收、幫辦服務(wù)等方式，提高審批效率。支持各地根據(jù)項目類型規(guī)模、投資等情況，探索制定建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免清單。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，省發(fā)展改革委、省自然資源廳、省生態(tài)環(huán)境廳等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
10.加強(qiáng)全生命周期監(jiān)管。厘清城市更新主管部門與實施主體責(zé)任分工和事權(quán)邊界，建立多部門綜合協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，強(qiáng)化項目策劃、實施、運(yùn)營等全過程管理，對階段成效進(jìn)行評估，及時糾偏糾錯，預(yù)防化解風(fēng)險。建立完善物業(yè)權(quán)利人、利害關(guān)系人參與、規(guī)劃設(shè)計專業(yè)人員指導(dǎo)制度。支持各市根據(jù)實際推動制定城市更新地方性法規(guī)或規(guī)章，明晰具體管理層級和程序。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，省司法廳等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
四、強(qiáng)化用地保障
11.優(yōu)化土地供應(yīng)政策。鼓勵各市按照有關(guān)規(guī)范和政策文件要求，制定出臺工改工、工改商等更新用地政策，在符合規(guī)劃的“邊角地”“夾心地”“插花地”等難以獨(dú)立開發(fā)的零星建設(shè)用地，以及其他不具備單獨(dú)建設(shè)條件的零星建設(shè)土地，可與周邊用地統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。（省自然資源廳牽頭，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省文化和旅游廳等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
12.創(chuàng)新開發(fā)運(yùn)作模式。在不違反市場公平競爭原則的前提下，可在土地供應(yīng)前，依據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃及土地使用標(biāo)準(zhǔn)核提規(guī)劃條件，審查建設(shè)工程設(shè)計方案，按程序納入供地方案，實施“帶方案供應(yīng)”。土地競得人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行掛牌出讓時的條件要求，落實建設(shè)時序和運(yùn)營管理責(zé)任，不得擅自變更。城市更新中涉及的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量建設(shè)用地，可納入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目庫，按照山東省城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)相關(guān)規(guī)定實施。（省自然資源廳牽頭，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
13.推動規(guī)劃管理有序銜接。在更新片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中提出更新改造地塊用地性質(zhì)、功能混合、用地布局、開發(fā)強(qiáng)度以及其他指導(dǎo)性指標(biāo)?？山Y(jié)合實施方案在詳細(xì)規(guī)劃中科學(xué)劃定用地邊界，對容積率、用地性質(zhì)、建筑高度等適當(dāng)調(diào)整。對于非強(qiáng)制性內(nèi)容調(diào)整或增加公益性設(shè)施、公共綠地的，可依法依規(guī)簡化詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整程序。對強(qiáng)制性內(nèi)容確實需要調(diào)整的，應(yīng)編制調(diào)整論證報告，按程序辦理。未單獨(dú)編制城市設(shè)計的片區(qū)，在更新片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中要設(shè)置城市設(shè)計專篇，明確更新風(fēng)貌管控要求。（省自然資源廳牽頭，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
14.合理確定規(guī)劃管控要求。城市更新中不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場。為保護(hù)城市肌理和風(fēng)貌，更新片區(qū)內(nèi)城市支路可按照現(xiàn)有道路控制，綠地率可按照不低于現(xiàn)狀水平控制，建筑密度可按照不高于現(xiàn)狀水平控制，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃控高要求，不得降低原建筑消防安全水平。有關(guān)保護(hù)保留建筑的更新改造和翻建建筑的間距、退讓等內(nèi)容，可在符合有關(guān)規(guī)范要求前提下，按原有風(fēng)貌格局控制。（省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）
五、拓寬資金渠道
15.引入多元社會資本。支持社會資本參與城市更新，在保障公共利益前提下，對可經(jīng)營、可出售、可出租的更新項目或資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化（ABS）、投資人+EPC等多種方式籌集資金，優(yōu)先通過市場化方式運(yùn)作。鼓勵更新資源產(chǎn)權(quán)所屬單位或居民出資自主進(jìn)行更新改造，共享更新收益。對單一地塊、項目無法實現(xiàn)資金平衡的，發(fā)展跨區(qū)域平衡、多項目捆綁平衡、近期遠(yuǎn)期平衡、建設(shè)運(yùn)營平衡等模式，合理搭配，統(tǒng)籌更新片區(qū)內(nèi)資源配置和產(chǎn)出效益。（省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）
16.加大金融支持力度。發(fā)揮省新舊動能轉(zhuǎn)換基金、黃河母基金作用，積極支持城市更新項目。鼓勵各地依法設(shè)立城市更新基金、發(fā)行企業(yè)債券、爭取專項貸款，鼓勵符合條件的項目發(fā)行地方政府債券、爭取國家REITs試點，多渠道籌集建設(shè)資金。鼓勵政策性、商業(yè)性銀行主動對接，開發(fā)與項目特點相配套的中長期、價格優(yōu)惠的金融產(chǎn)品和服務(wù)，優(yōu)化授信流程，有效降低融資成本。鼓勵加大金融支持租賃住房開發(fā)建設(shè)、團(tuán)體批量購買租賃住房、住房租賃經(jīng)營力度。開展“政銀企”合作交流活動，推介城市更新項目。（省發(fā)展改革委、省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省地方金融監(jiān)督管理局、中國人民銀行濟(jì)南分行、山東銀保監(jiān)局、山東省證監(jiān)局、青島銀保監(jiān)局、青島證監(jiān)局等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
17.落實相關(guān)減免政策。城市更新項目符合國家、省有關(guān)規(guī)定的，按規(guī)定享受行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金相關(guān)減免政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)等已建成的項目不屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的征收范圍，不得征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。符合省有關(guān)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策的，按有關(guān)政策給予支持。（省財政廳、省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省稅務(wù)局等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
18.加強(qiáng)財政資金扶持。省級層面統(tǒng)籌住房和城鎮(zhèn)建設(shè)、國土空間治理、環(huán)保、文化等相關(guān)領(lǐng)域資金，加大城市更新項目支持力度。各市、縣（市、區(qū)）政府根據(jù)財力情況，通過直接投資、財政補(bǔ)助、貸款貼息等，對公益性、基礎(chǔ)性城市更新項目予以支持。（省財政廳牽頭，省自然資源廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省商務(wù)廳、省文化和旅游廳、省地方金融監(jiān)督管理局等部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）
六、開展試點示范
19.推動試點創(chuàng)新。加快推進(jìn)國家、省級城市更新試點，探索創(chuàng)新與山東城市特點相適應(yīng)的城市更新工作制度、實施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理措施，研究城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)互促共進(jìn)、良性循環(huán)機(jī)制。開展省級城市更新試點片區(qū)建設(shè)，實施重點區(qū)域突破，全面推進(jìn)土地儲備、規(guī)劃設(shè)計、更新建設(shè)、產(chǎn)業(yè)策劃、運(yùn)營管理等各項工作，形成主體培育、項目管理、資源統(tǒng)籌、要素保障等可復(fù)制推廣的經(jīng)驗做法。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳負(fù)責(zé)）
20.打造示范項目。選樹、推出一批在統(tǒng)籌謀劃、設(shè)計創(chuàng)新、技術(shù)研發(fā)、資金籌集、規(guī)范管理、長效運(yùn)行等方面示范性強(qiáng)、效果突出的典型城市更新項目，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，帶動項目實施水平不斷提升。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳負(fù)責(zé)）
